Интервью главного редактора журнала the Retail Finance Эльчина Гулиева с начальником Управления недвижимости и девелопмента корпоративного и инвестиционного блока банка «Открытие» Олегом Шишкиным.
Особенность недвижимости заключается в том, что человек очень серьезно относится к этому активу и делает все, чтобы его сохранить.
ЭГ: Олег, давайте начнем с общих результатов внедрения эскроу на рынке.
ОШ: Все очень боялись, что новая сложная схема не будет понята рынком, дольщиками, что застройщикам сложно будет переходить на банковское финансирование, поскольку они привыкли жить в логике строительства за счет денег населения, по сути и за редким исключением, без привлечения банковских кредитов. С точки зрения отрасли результаты внедрения эскроу можно оценивать как позитивные, потому что продукт стал более защищенным, более открытым для конечных потребителей. Это непосредственно повлияло на доверие покупателей и клиентов к застройщикам и банковской системе в целом. Проблема старой системы заключалась в том, что все боялись стать теми самыми «обманутыми дольщиками».
Девелоперы тоже видят положительные результаты, квартиры стали продаваться лучше. Покупатели оценили то, что закон на стороне дольщика и пока дом не будет достроен, деньги будут оставаться на их счетах в банке. А если вдруг случится такое, что дом достроен не будет, дольщик имеет право в одностороннем порядке эти деньги забрать.
С точки зрения банковского сектора результаты тоже интересные. Банкиры всегда работали с финансированием жилищного строительства, однако большого объема ссудной задолженности такие проекты как правило не формировали. С целью закрытия риска недофинансирования проекта утверждались большие лимиты, но при этом фактически они использовались девелоперами как некая страховка на случай, если продажи не пойдут и нужно будет искать финансирование на дальнейшее строительство. До введения эскроу процент реальной экспозиции утвержденных банковских лимитов находился в районе 0–20%. Кредиты использовались для запуска проекта, а потом подтягивались дольщики, стройка раскачивалась. Когда готовность жилого дома была на стадии третьего этажа, застройщик приходил в банк и говорил: ребята, спасибо, отлично с вами поработали, дальше мы уже сами.
После введения эскроу отрасль девелопмента жилой недвижимости стала одной из любимых в банках. С одной стороны, кажется, что застройщиков заставили прийти за проектным финансированием в банк. Но, с другой стороны, банкиры тоже переориентировались на работу с застройщиками в части дополнительных интересных продуктов. При этом введение проектного финансирования не оказало существенного влияния на цены.
ЭГ: Остановимся на ценах подробней. В любом случае за последние пару-тройку лет цены выросли достаточно серьезно. С чем это связано, если не с введением нового порядка финансирования жилищного строительства?
ОШ: Начнем с самой простой истории – с эскроу-финансирования, раз уж мы про него говорим. По тем проектам, которые финансирует банк «Открытие» (а их сейчас больше 120 в стране), мы видим, что средняя ставка по проектному финансированию по действующим кредитам
составляет около 3%. При этом есть города-милиооники, где в прошлом году мы с вами видели нетипичные для рынка очень высокие темпы приобретения квартир и где фактическая ставка по кредиту составляет 0,01%. Исходя наработанной за последние 2 года статистики можно сделать вывод, что вес проектного финансирования в цене квартиры составляет 3% Безусловно будет нечестно говорить, что введение эскроу-счетов никак не повлияло на цены, но это сравнительно небольшое влияние – в пределах инфляции. Тем не менее, цены на жилье действительно выросли критично. По оценке Минстроя и Росстата, рост по разным регионам составил от 20 до 50%. То, что вчера можно было купить за 10 миллионов, сейчас уже стоит 15, и это, конечно, существенно ударило по кошелькам покупателей. Причин этого роста несколько, они совершенно разноплановые, как финансовые, так и нефинансовые.
Одна из причин – это льготная ипотека, но говорить что цены выросли только из-за нее тоже неправильно, потому что доля ипотеки в покупках жилья какой была в 2012–2014 годах (в районе 60–70%), такой и осталась, несмотря на почти двукратное снижение ставки по ипотеке до 6 и даже 5,9%. Квартиры и объекты недвижимости и в нашей стране, и в мире воспринимаются как одна из самых защищенных инвестиций. Очень сложно, практически нереально посчитать соотношение инвестиционных и потребительских покупок квартир. Но, учитывая совокупность факторов, а именно: волатильность на валютном рынке, рынке ценных бумаг, принимая во внимание снижение доходности по депозитам (особенно в прошлом году), можно сделать вывод, что потребители начали выбирать альтернативные инструменты для инвестирования и свободные ресурсы стали перетекать в единственно защищенный актив – недвижимость.
ЭГ: Я бы сказал, в более-менее защищенный актив.
ОШ: Совершенно справедливо. Но сейчас гораздо более защищенный чем раньше, потому что 214-й закон и те же самые эскроу-счета существенно прибавили этому активу защиты. Плюс человек видит, что пока квартиры не построены, его деньги лежат на его счету в банке. Ключевой психологический аспект эскроу-счетов заключается в том, что это не счет застройщика - это счет покупателя, физического лица.
ЭГ: Понятно. Учитывая ажиотажный рост и историю рынка недвижимости в нашей стране, предполагает ли ваш банк возможность серьезной просадки этого рынка или ваш прогноз более оптимистичный?
ОШ: Мы принимаем решения по проектному финансированию с учетом стресс-тестов, которые предусматривают возможные сценарии снижения цен продаж и их темпов. Но при этом мы не ожидаем резкого провала цен . Скорее речь может идти о снижении темпов продаж, потому что особенность прошлого года заключалась не только в том, что квартиры продавались по высоким ценам ценам, но еще и очень быстро. Сейчас все участники рынка признают, что темпов прошлого года уже не будет, но и про снижение цен никто не говорит. Возможно, замедлится рост цен, или они зафиксируются, или будут расти на уровне инфляции. Все застройщики в любые времена стагнации цен начинают активно использовать различные маркетинговые инструменты, такие как дополнительное субсидирование со своей стороны ипотеки, ремонт в подарок, машино-место в подарок и т.д., что позволяет поддерживать темпы продаж. Нынешняя ситуация, на наш взгляд, принципиально не отличается от того, что мы видели раньше, когда существенно снизились темпы продаж, но серьезного падения цен на недвижимость не произошло. Вообще и у нас, и во всем мире действует принцип, что недвижимость – актив, который никогда не дешевеет.
ЭГ: Если мне не изменяет память, в 2008 году цены на недвижимость все-таки упали.
ОШ: Существенного падения цен не было. Падение цен составляло 10–12%, но рынок это очень быстро отыграл.
ЭГ: На первичном и на вторичном рынке действуют одинаковые тренды?
ОШ: Вторичка растет не такими темпами. Это связано с нефинансовыми параметрами. Что собой представляет вторичка, например, в Москве? 80% этих активов – девятиэтажные и, с начала 2000-х годов, двадцатиэтажные дома. Новостройки принципиально отличаются от старого жилищного фонда. Это и дворы без машин, большие места общего пользования, качественные детские площадки, продуманная территория, детские сады и школы у дома, прогулочные зоны и магазины на первых этажах. В начале нулевых такими характеристиками обладали только комплексы бизнес-класса. Сейчас даже эконом-класс существенно поднялся с точки зрения качества и комфорта для жизни. Не говоря уже о таких вещах, как высота потолков, которая в среднем увеличивается, концепция, планировка квартир, которые сильно поменялись. Первичная и вторичная недвижимость сегодня – это два разных продукта, чем и объясняется разрыв в цене. Новые стандарты жилой недвижимости сделали рынок первички более интересным, чем вторичный рынок.
ЭГ: А фактор места по-прежнему оказывает влияние на стоимость?
ОШ: На рынке недвижимости говорят, что есть три главных характеристики проекта – location, location and location. (Смеется.) Место, безусловно, влияет на цену, и в центре городов-миллионников квартиры всегда дороже, чем на окраинах. Но сейчас это практически не влияет на характеристики продукта, и есть одинаково хорошая недвижимость как в центре, так и на окраинах, в спальных районах городов. Люди, которые покупают недвижимость в центре, делают это исходя из того, что им необходимо жить в центре. В спальных районах выше конкуренция между застройщиками, потому что там больше территории, больше проектов. Там застройщики стараются предложить покупателям лучшие продукты. Кстати, та же логика применима к сравнению рынков жилья Москвы, Петербурга с рынками жилья других крупных городов. Предложение в других крупных городах с точки зрения концепции проектов даже интереснее, чем в столицах, потому что там меньше маржа и выше конкуренция за покупателя.
ЭГ: Вы наверняка анализируете динамику доходов населения, в том числе ипотечных заемщиков. Как ваши аналитики оценивают возможность массовых банкротств заемщиков?
ОШ: В наших стресс-анализах мы не видим перспективы массовых банкротств. Мы видим, что последние несколько лет реальные доходы населения падают, в том числе и по официальной статистике Росстата. ЦБ также высказывал опасения по поводу возможного роста банкротств. Тем не менее, мы не прогнозируем повального банкротства заемщиков. Особенность недвижимости заключается в том, что человек очень серьезно относится к этому активу и делает все, чтобы его сохранить.
ЭГ: Приобретение жилья как цель жизни – это особенность нашего потребителя?
ОШ: Поведенческая модель покупателя недвижимости имеет некоторые особенности в зависимости от рынка, но, в принципе, подходы во всем мире одинаковые. Что у нас, что в Америке, что в Европе. Скорее надо говорить о разнице поколений. Современная молодежь не сильно стремится к приобретению какой-либо собственности. Экономика шеринга начинает постепенно устанавливать новые императивы, в том числе и на рынке недвижимости. Но поколения шеринга пока еще не так много зарабатывают, чтобы владеть недвижимостью. Полностью этот тренд может проявиться в течение ближайших семи-десяти лет.
ЭГ: В последние несколько лет в России идет активное строительство нового жилья. Значит ли это, что предложение может превысить спрос?
ОШ: До этого еще очень далеко. Мы не видим массового увеличения темпов строительства. Безусловно, растет количество возводимых квадратных метров, но это не кратный рост, не в несколько раз. При этом не нужно забывать, что есть такой показатель, как ветшание жилого фонда и вывод из эксплуатации текущих домов. Этот показатель тоже растет, реновация из Москвы распространяется на регионы. Происходит это не от хорошей жизни, а потому, что там есть дома раннего хрущевского периода, в которых уже физически невозможно жить. Это проблема, связанная с конструктивными особенностями, например в том числе с тем, что в хрущевках батареи встроены в стены. При любой протечке нужно разбирать стены, они практически не подлежат ремонту и восстановлению. Понятно, что когда возводились эти дома, это делалось для того, чтобы расселить коммуналки, дать людям отдельное жилье. Есть еще один аспект – среднее количество квадратных метров на человека. Мы по этому показателю пока намного позади Европы и Америки, и нам есть куда расти.
ЭГ: Давайте посмотрим на загородную недвижимость. В загородном индивидуальном строительстве тоже развиваются эскроу-счета?
ОШ: Как таковой рынок девелоперского развития загородной недвижимости находится в зарождающейся фазе. Рынок загородного строительства процентов на восемьдесят сформирован подрядами на строительство индивидуальных домов. То есть покупатель приобретает участок земли и ищет компанию, которая построит на этом участке дом. В связи с этим на текущий момент эскроу-счета в загородном строительстве в их законодательном понимании не работают. Некоторые девелоперы, которые занимаются загородным строительством, пытаются самостоятельно реализовать аналогичную схему. Но эти схемы полноценно не защищены законом, в отличие от строительства многоэтажек, в связи с чем не пользуются спросом у покупателей. Мы периодически слышим о планах Минстроя интегрировать и малоэтажку, и загородное строительство в Федеральный закон № 214. При этом надо понимать, что для развития рынка загородной недвижимости помимо защиты вложений покупателя недвижимости необходимо серьезное развитие загородной транспортной, сетевой и социальной инфраструктуры. Экономика многоэтажек и инфраструктура города позволяют застройщику решать вопросы по строительству садов, школ, прогулочных зон и т.д. В малоэтажном строительстве застройщик не может себе позволить подобные инвестиции в инфраструктуру. Без государственной поддержки и субсидирования этой отрасли не обойтись. После решения этих вопросов в этот сегмент рынка пойдут крупные девелоперы, которые таким образом будут диверсифицировать свой бизнес по развитию многоэтажек, подтянутся стандарты проектного финансирования. И таким образом начнется гармоничное развитие второй части рынка недвижимости.
ЭГ: Немножко об экономике процесса: на чем банк зарабатывает больше – на остатках средств на эскроу-счетах или на финансировании проектов?
ОШ: Здесь есть определенные особенности. С одной стороны, в банке копятся деньги физических лиц, по которым законодательно этим физическим лицам не платятся проценты на остаток. С другой стороны, весь доход, который банк зарабатывает на привлеченных пассивах, он перераспределяет на проект, тем самым снижая процентные ставки для застройщика. То есть, например, когда денег на эскроу-счетах примерно в 1,8–2 раза больше, чем остаток ссудной задолженности по кредиту, то такой кредит является фактически бесплатным для застройщика, по нему начисляется ставка 0,01%, а банк свой кредитный доход забирает из части пассивов. Благодаря этому и не произошло взрывного роста стоимости квартир из-за перехода рынка на проектное финансирование.
ЭГ: Олег, спасибо, после ваших объяснений девелоперский рынок выглядит уже не таким демоничным. (Улыбается.) В конце нашего интервью хочу задать несколько вопросов про «место «Открытия» под солнцем». Не могу не спросить про цифровизацию. Насколько цифровизирован для клиентов ипотечный процесс в банке «Открытие»?
ОШ: Ипотечный процесс уже достаточно цифровизирован. Ипотека без визита в банк у нас уже внедрена, сейчас мы дорабатываем открытие эскроу-счетов без визита в банк, чтобы все можно было сделать полностью в мобильном приложении.
ЭГ: Какую позицию на этом рынке занимает банк «Открытие»? Чем банк «Открытие» лучше других игроков на рынке и чем отличается?
ОШ: У нас нет задачи стать банком номер один в этой отрасли, потому что мы дифференцированный банк и занимаемся всеми направления бизнеса. Тем не менее, банк «Открытие» входит в топ-4 крупнейших игроков рынка ( вместе со Сбербанком, ВТБ и банком ДОМ.РФ, Открытие). Мы занимаем 4-е место по финансированию жилой недвижимости. Что касается доли рынка, сейчас это порядка 4,5–5%. Я не прогнозирую существенных изменений в этом раскладе. Говоря про сравнение с другими банками, надо учитывать качественную проработку вопроса со стороны ЦБ- продуктовая линейка во всех банках плюс-минус одинаковая. Дальше начинаются особенности – скорость рассмотрения кредита, например. Средний срок выдачи кредита в банке «Открытие» составляет 1 месяц с момента обращения клиента до подписания кредитного договора. Среднерыночный срок – 2–3 месяца. Еще одна особенность – креативность нашей продуктовой линейки. Как и другие крупные банки из верхних строчек рейтинга, мы постоянно модернизируем продуктовую линейку. Не только внедряем новые продукты, ориентированные на классическое проектное финансирование, но и развиваем кредитные продукты, направленные на финансирование приобретения новых проектов, на пополнение земельного банка девелоперов, на развитие проектов до стадии получения разрешения на строительство. Учитывая, что на рынке образовался определенный дефицит equity, мы стараемся применять креативный подход, чтобы максимально соответствовать и опережать потребности и застройщиков, и конечных потребителей.
ЭГ: Олег, спасибо за открытый и профессиональный диалог!
ОШ: Вам спасибо, Эльчин!