Популярность IT-ипотеки продолжает расти: если в 2022 году оформлялось до 500 сделок ежемесячно, то в 2023 году — уже до 2–3 тыс. Доля IT-ипотеки в общем количестве выдач также выросла и достигла 2–3%. Причина бурного роста — последовательное смягчение условий программы. Эксперты аналитического центра Домклик изучили, как менялся при этом портрет заёмщика, сообщается на сайте банка.
Трансформация IT-ипотеки
Льготная программа IT-ипотеки стартовала в мае 2022 года для россиян, официально работающих в организации, которая осуществляет деятельность в области информационных технологий и имеет аккредитацию Минцифры России. С тех пор условия программы дважды менялись — в январе и сентябре 2023 года.
В январе 2023 года IT-ипотека стала доступна сотрудникам всех аккредитованных IT-компаний, а не только тех, которые получали налоговые льготы.
Минимальный ежемесячный доход заёмщика был снижен с 150 до 120 тыс. рублей в городах-миллионниках (кроме Москвы) и с 100 до 70 тыс. рублей — в остальных населённых пунктах. В доходе стали учитывать совокупную зарплату с основного места работы и места работы по совместительству (также в аккредитованной IT-компании).
Минимальный возраст заёмщика снизили с 22 до 18 лет, а максимальный — увеличили с 44 до 50 лет включительно.
Сотрудник теперь должен быть трудоустроен в аккредитованной IT-компании не менее 5 лет, а не весь срок выплаты кредита. Если сотрудник уволится раньше, программа продолжит действовать ещё полгода, а не 3 месяца.
А с сентября 2023 года к заёмщикам до 35 лет включительно не предъявляются требования по минимальному уровню дохода.
Методология: как и что считали аналитики
Аналитики Домклик изучили выданные Сбером IT-ипотеки на покупку недвижимости на первичном рынке (на новостройки приходится 75% всех выдач по программе).
С учётом двух расширений программы были рассмотрены портреты заёмщиков за три периода: 1) май 2022 года — январь 2023 года; 2) февраль–август 2023 года; 3) сентябрь–декабрь 2023 года.
Были изучены следующие характеристики: распределение по полу, медианный возраст и медианный доход. Также анализировалось изменение характеристик выданной ипотеки: первоначальный взнос, сумма кредита, ежемесячный платёж и срок кредита (медианные показатели).
Кроме того, аналитики изучили распределение IT-кредитов по регионам РФ после финального расширения программы в сентябре 2023 года. Был составлен рейтинг регионов с наибольшей долей IT-кредитов в общем числе сделок по IT-ипотеке в России. Также было рассмотрено изменение доли сделок по региону с начального периода действия программы (май 2022 года — январь 2023 года).
Дополнительно эксперты сравнили портреты заёмщиков на первичном рынке и рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) после финального расширения программы.
Как менялся портрет заёмщика IT-ипотеки на первичном рынке
За полтора года портрет заёмщика IT-ипотеки на первичном рынке существенно изменился. Хотя мужчины-заёмщики по-прежнему заключают больше сделок, доля женщин увеличилась почти на 10% и достигла 31,1%. Среднестатистический покупатель помолодел с 33 до 32 лет. Смягчение требований по минимальному уровню месячного дохода заёмщиков привело к тому, что медианный доход заёмщика снизился с 210 до 170 тыс., а сумма кредита — с 8 до 7,7 млн рублей. Первоначальный взнос сократился с 3 до 2,4 млн рублей, а ежемесячный платёж — с 47,6 до 42,3 тыс. рублей. Кроме того, медианный срок кредита вырос на 4 года и достиг 27 лет.
Алексей Лейпи, директор дивизиона Домклик Сбербанка:
Поэтапное смягчение условий по IT-ипотеке позволило кратно увеличить число заёмщиков по программе. Если до первого расширения ежемесячное количество выдач не превышало 500 штук, то с февраля 2023 года уровень спроса почти ни разу не опускался ниже 1000 штук. А после второго расширения программы число сделок стабильно держалось на уровне 2,5–3 тыс. штук в месяц.
Более того, изменение требований к заёмщикам позволило привлечь новые категории специалистов. Мы отмечаем значительное увеличение доли женщин-заёмщиков, а также приток молодёжи.
Сколько IT-ипотеки выдавали в регионах после финального расширения программы
После того как в сентябре 2023 года был отменён минимальный уровень дохода для граждан до 35 лет, наибольшее количество выдач IT-ипотеки всё так же приходилось на Москву: в сентябре–декабре 2023 года жители столицы получили 22,6% всех IT-ипотек на первичном рынке. В топ-3 вошли Санкт-Петербург (12,1%) и Московская область (7,6%).
Примечательно, что за всё время действия IT-ипотеки доля выдач по этой программе больше всего уменьшилась в Московской области — на 2,6 процентных пункта. Спад также наблюдался в Новосибирской области (-1,3 п. п.) и Москве (-0,6 п. п.).
В остальных регионах из топ-10 доля IT-ипотеки, наоборот, выросла — больше всего в Санкт-Петербурге (+1,9 п. п.), Республике Башкортостан (+1,1 п. п.) и Самарской области (+1 п. п.).
Исследование показало, что снятие требования к молодым заёмщикам (до 35 лет включительно) по минимальному уровню дохода позволило поддержать специалистов в регионах. Так, доля первичной недвижимости, приобретённой в IT-ипотеку за пределами Москвы, достигла 77,4% (+4,5 процентных пункта по сравнению с февралём-августом 2023 года). Лидерами роста стали Санкт-Петербург (+1,3%), Ленинградская (+0,8%) и Московская (+0,7%) области, Краснодарский край (+0,7%), Самарская (+0,6%) и Воронежская (+0,6%) области.
Чем отличаются заёмщики IT-ипотеки на рынке новостроек и ИЖС
Если сравнивать рынки новостроек и индивидуального строительства, можно выделить несколько отличий.
На первичном рынке представлено существенно больше женщин-заёмщиков, чем на рынке ИЖС. После второго расширения IT-ипотеки доля кредитов, выданных женщинам, достигла 31,1% в сегменте новостроек и 24,9% — на рынке ИЖС.
IT-ипотеку на первичном рынке берут более молодые покупатели. На рынке новостроек медианный возраст сократился (до 32 лет), тогда как на рынке ИЖС он остался на уровне 35 лет.
Покупатели новостроек менее состоятельны, чем заёмщики на рынке ИЖС. В конце 2023 года медианный доход составил 170 тыс. рублей на первичном рынке и 200 тыс. — на рынке ИЖС.
Заёмщики IT-ипотеки на первичном рынке оформляют ипотеку на более скромную сумму, чем на рынке индивидуального строительства. Если на рынке новостроек медианная сумма кредита составляет 7,7 млн, то на рынке ИЖС — 8,6 млн.
Ежемесячный платёж в сегменте ИЖС (49,4 тыс. рублей) также превышает выплаты на первичном рынке (42,3 тыс.).
Первоначальный взнос несколько выше на рынке новостроек (2,4 млн рублей по сравнению с 2,2 млн на рынке ИЖС), однако значение параметра на первичном рынке существенно снизилось за полтора года — на 600 тыс. рублей.
На первичном рынке зафиксированы более длительные сроки выплаты IT-ипотеки. Так, заёмщики, которые приобрели новостройку, выплачивают ипотеку 27 лет, а не 25, как на рынке ИЖС.